
Има ли място защитната разпоредба на чл. 237 от Закона за задълженията и договорите при принудително изпълнение върху недвижим имот?
Автор: Николай Павлевчев
Съгласно чл. 237 от Закона за задълженията и договорите при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.
Договорът за наем,сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.
Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.
В съгласие с принципа, че договорът за наем не се прекратява при продажба на вещта, разпоредбата на чл. 237 урежда противопоставимост на договора спрямо приобретателя. Противопоставимостта е свързана с неговото задължение да се съобрази с този договор в рамките на различни срокове в зависимост от различни предпоставки:
1. Вписване. В този случай срочният договор за наем не може да се прекрати преди уговорения в него срок
2. Достоверна дата преди сключването на прехвърлителната сделка. Договорът за наем е в действие в рамките на предвидения в него срок, но ако той надхвърля една година, може да бъде прекратен с изтичането й.
3. Държане на имота и договор без определен срок. В този случай съобразяването на приобретателя е в рамките на сроковете на предизвестието по чл. 238 ЗЗД.
При действието на чл. 237 от Закона за задълженията и договорите тезата, която изгражда правната доктрина се съсредоточава около виждането, че приобретателят на имота става страна в наемното правоотношение[1]. Подобно гледище застъпва и съдебната практика. Всъщност обаче са налице достатъчно аргументи в обратен смисъл – че нормите на чл. 237 ЗЗД уреждат само едно материалноправно възражение срещу претенцията на купувача.
Какво е положението в изпълнителния процес?
Постановлението за възлагане, като титул за собственост, е властнически акт на съдебния изпълнител, с който имотът се възлага на купувач, който е предложил найвисока цена и я е внесъл. Постановлението за възлагане е резултат от публичната продан като вид изпълнителен способ. Изпълнението върху недвижими вещи включва налагане на възбрана върху недвижимия имот, опис на имота, насрочване на публична продан и при наличието на редовни наддавателни предложения и внасяне на продажната цена постановление за възлагане. Публичната продан не е договор за продажба, а едностранен акт на принудително изъплнение на съдебния изпълнител[2]. Правото на собственост се придобива само след плащане на цената и не може да бъде развалена поради евикция или скрити недостатъци, а може само да бъде обжалвана и евенуално отменена.
Основателен е въпросът дали разпоредбата на чл. 237 се отнася до придобиването по начин, различен от прехвърлителното правоприемство, реализирано по договорен път. На първо място, значението, което тълковния речник дава на думата прехвърлям, е “давам собствеността си на друго лице; приписвам”. Това значение предполага активно и доброволно действие от страна на прехвърлителя.
На второ място, законодателят използва термина “прехвърляне” само във връзка с договори (а съответно на основание чл. 44 ЗЗД и едностранни сделки). В процесуалния закон “прехвърляне” се използва също само в словосъчетание с договор. В главата, регламентираща изпълнителния процес, прехвърляне въобще не се използва. От момента на влизане на постановлението за възлагане купувачът “придобива” права върху имота съгласно чл. 496, ал. 2 ГПК. Купувачът на вещта “става неин собственик” съгласно чл. 482 ГПК, уреждащ правоприемството при продан на движима вещ. Купувачът “придобива” права съгласно чл. 717 з, ал . 2, когато съдът издаде възлагателно постановление при продан на вещ от синдика. Тоест законодателят също изхожда от идеята, че прехвърлянето е волеви акт на притежателя на правото.
Според мен чл. 237 ЗЗД защитава наемателя срещу разпореждания, направени от самия наемодател, и с това се изчерпва неговата цел, а на тази основа – и приложното му поле, и затова чл. 237 ЗЗД не бива да се намесва и да се прилага, когато става дума за принудително отчуждаване на наетия имот от кредиторите на наемодателя. Чл. 237 ЗЗД няма за цел да „преодолее“ правата на кредиторите на наемодателя или да направи имота „неотчуждаем“ (като понижи пазарния интерес към него), нито пък да служи като защита на наемодателя срещу неговите кредитори. Чисто формално – чл . 237 ЗЗД говори за прехвърляне, а не за принудителна продан, а терминът „публична продан“ е познат на ЗЗД и законодателят не се притеснява да го използва в други разпоредби – чл. 135, ал. посл., чл. 175, чл. 176, чл. 185, чл. 199, чл. 210, чл. 255.
На следващо място отмененият ЗЗД, като урежда разглежданата хипотеза, също изхожда от позицията, че прехврлянето е добороволно, говори за “продаване”. Никой не може да продаде против волята си.
Освен това, такава е идеята и в сравнителен аспект. Когато нормата разпростира приложението си към придобиването чрез постановление за възлагане, това е изрично предвидено така е в Швейцария.
Така използвайки термина прехвърляне в чл. 237 ЗЗД, законодателят има предвид доброволното прехвърляне и дефинитивно изключва придобиването чрез продан.
От друга страна, при публична продан имотът се придобива и облигационните отношения не обвързват приобретателите, защото и след публичната продан тези облигационни отношения продължават да съществуват между същите страни. Публичната продан е предназначена да смени принудително титуляра на правото на собственост, но не и да направи принудително новия собственик, купил на публична продан, страна по различни облигационни отношения. Това е вярно според мен и в хипотезите по чл. 237 ЗЗД, които не защитават наемателя срещу публична продан.
Тези изводи са в съгласие и с процесуалната уредба. От деня на влизане на постановлението за възлагане купувачът придобива права върху имота. Правото на наемодателя за наемната цена не е право върху имота, а вземане за парична сума. Възлагането има вещноправно действие[3]. Съгласно чл. 498 ГПК въвод се прави срещу всяко трето лице. То може да се брани само с иск за собственост.
Чл. 237 ЗЗД не се прилага в изпълнителния процес. De legeferenda би могло да се обоснове разширяване на приложното му поле чрез въвеждане на изрична разпоредба в процесуалния закон.
[1]Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигацонни отношения. Нова редакция и допълненияПетко Попов. С.: УИ “Св. Климент Охридски” 2002 г., стр. 254. Йосифова, Т. За противопоставимостта на договора и отговорността по чл. 21, ал. 2 ЗЗД. Юридически свят 1/2014,С:
Сиби. Ставру, С. Противопоставимост на договора за аренда. Собственост и право 8/12.
[2] Сталев, Ж. Българско гражданско процесуално право, девето допълнено и преработено от колектив издание. С., Сиела, 2012, с. стр. 1068.
[3] Пак там, стр. 1066.