Наемно правоотношение при прехвърляне на недвижимия имот. Правни последици при публична продан (чл. 237 ЗЗД)
.
Автор: Николай Павлевчев
Договорът за наем е широко разпространена сделка поради типичността на основанието за нейното сключване. Наемателят е мотивиран да осигури ползването на недвижим имот за задоволяване на своя жилищна, търговска или друга цел. Наемодателят цели икономическа изгода чрез предоставяне на вещ, от чието ползване не се нуждае. Интересите на двете страни са по повод вещта.
Особена е хипотезата, при която настъпва промяна в собствеността на имота, принадлежал на наемодателя. Тогава по повод имота интересите на страните се преплитат с интереса на приобретателя. Под съмнение бих могъл да поставя виждането за заместване в облигационното отношение на наемодателя от приобретателя.
1. Исторически преглед и сравнителен анализ
Пълнотата на излаганата аргументация би била нарушена при отсъствието на коментар относно историческите корени на регламентацията на разглежданата хипотеза. Преди всичко римското частно право познавало три вида договори за наем на вещ, на работа и на трудов резултат. Интерес представлява римскоправното разрешение относно съдбата на наемното правоотношение при прехвърляне на вещта. Спрямо купувача на имота договорът за наем е непротивопоставим. Той можел да иска от наемателя да напусне наетия имот. В действие е бил принципът emptiotollitlocatum.[1] Облигационното отношение се запазвало и имало действие само между първоначалните страни. Поради това наемателят можел да търси обезщетение от лицето, с което е сключило договора за наем.[2]
Имайки предвид факта, че наемателят предполагаемо е икономически най слабата страна сред трите лица, позитивноправната уредба еволюционно установява обратния принцип еmptionontollitlocatum. В ЗЗД (отм.) този принцип е установен в разпоредбата на чл. 363[3]. Когато договорът не отговаря на предвидените в хипотезата на нормата предпоставки, той е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок. След изтичането на тези срокове купувачът може да извади наемателя с предизвестие (чл. 364). Допустимо е уговарянето на право в полза на бъдещия приобретател да извади наемателя, като в този случай последният няма иск нито срещу наемодателя, нито срещу приобретателя. В останалите случаи претенциите на наемателя могат да се предявят срещу наемодателя.
При това състояние на отменената уредба би могъл да се направи извода, че облигационното отношение също се запазва между първоначалните страни. Правото на приобретателя да извади наемателя е потестативно и в първия случай произтича от закона, а във втория е могло да се уговори от първоначалните страни[4]. По съществото си то е представлявало уговорка в полза на трето лице.
Третата стъпка в историческото развитие на уредбата на разглежданата хипотеза е предвиждането на заместване в наемното правоотношение на наемателя от приобретателя. Подобно разрешение е известно в сравнителноправен аспект, а у нас е предвидено в чл. 17, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието.
Уредбата в Италия е найблизка до нашата[5]. Тя се характеризира с две основни опорни точки. На първо място съгласно art. 1602 CCI третото лице приобретател става страна в правоотношението с наемателя, като встъпва в правата и задълженията, произтичащи от договора за наем, в случаите, в които последният може да му се противопостави. Според art. 1601 CCI в случаите на непротивопоставимост, когато наемателят бъде изваден, последният ще търси претърпените вреди от наемодателя отчуждител. Систематичното тълкуване на двете разпоредби насочва към идеята за промяна на страна в облигационното отношение само при наличието на противопоставимост. В тази хипотеза наемателят е защитен и за него договорът остава в сила с промяна в насрещната страна. В случаите, в които той не може да се ползва от тази защита, той може да бъде изваден от имота. Интересът му в този случай е гарантиран чрез отговорността на неговия наемодател.
II. Позицията на правната доктрина и съдебната практика.
При действието на чл. 237 от Закона за задълженията и договорите тезата, която изгражда правната доктрина се съсредоточава около виждането, че приобретателят на имота става страна в наемното правоотношение[6]. Подобно гледище застъпва и съдебната практика.
III. Анализ на разпоредбата
В съгласие с принципа, че договорът за наем не се прекратява при продажба на вещта, разпоредбата на чл. 237 урежда противопоставимост на договора спрямо приобретателя. Противопоставимостта е свързана с неговото задължение да се съобрази с този договор в рамките на различни срокове в зависимост от различни предпоставки:
1. Вписване. В този случай срочният договор за наем не може да се прекрати преди уговорения в него срок
2. Достоверна дата преди сключването на прехвърлителната сделка. Договорът за наем е в действие в рамките на предвидения в него срок, но ако той надхвърля една година, може да бъде прекратен с изтичането й.
3. Държане на имота и договор без определен срок. В този случай съобразяването на приобретателя е в рамките на сроковете на предизвестието по чл. 238 ЗЗД.
Предвиждането на нормата е с оглед преодоляването на неустановеността в положението на наемателите, особено на тези с жилищна нужда[7]. Неустановеността се дължи на неяснотата относно намерението на новия собственик за съдбата на наемното правоотношение, доколкото на вещноправно основание той би могъл да изключи въздействието на всяко трето лице (било то наемател) върху неговата вещ.[8] Разликата в дължината на сроковете е оправдана. В първия случай вписването в Имотния регистър предоставя достатъчна степен на информираност на приобретателя и след като обстоятелството е било вписано се счита, че приобретателят е наясно и е съгласен с наемното правоотношение и въпреки него изявява желание за настъпване на транслативния ефект. Във втория случай достоверността на датата свидетелства за това, че договорът е сключен преди прехвърлянето на имота. Поради това никакво съмнение за шикана не може да стои и затова трябва да се съхрани в известна степен интереса на наемателя. От друга страна този договор поради неговото невписване може да не достигне до знанието на приобретателя. Неговият интерес също следва да бъде отчетен, поради което законодателят е избрал компромисен вариант. В третия случай не може да има свидетелство нито за добросъвестността на страните, нито възможност за узнаване за съществуващата договорна връзка. Поради това е налице превес в защитата на интереса на приобретателя.
Изразената теза9, че договорът за наем е задължителен за приобретателя и когато не е вписан и няма достоверна дата, ако приобретателят е знаел за него, не мога да споделя, защото противоречи на принципа за релативност на облигацията, изключение от който може да се предвиди само със закон чл. 21, ал. 1 ЗЗД.
Правната последица от настъпването на предвидените юридически факти е противопоставимост на договора за наем. Противопоставимостта може да се схване като качество[9] на определени юридически факти, наличието на което води до пораждане на правни последици за лице, по отношение на което фактът поначало няма действие. Същността на противпопоставимостта лесно може да се изясни от гледна точка на отрицателния й аспект. Непротивопоставими юридически факти са тези, които макар да са се осъществили нямат значение за съответния субект. Противопоставимостта може да бъде обща и конкретна.[10] Наличието й като качество на договора води до релевантност на последния за третото лице. Това не означава, че третите лица трябва да се подчинят на облигацонните му последици, които са част от неговото вътрешно действие[11].
Противопоставимостта на договора за наем, уредена в чл. 237 е специфична. От една страна тя е обща, доколкото наемът е договор, с който приобретателят като всяко друго трето лице, се съобразява. От друга, е конкретна, защото е уредена по отношение на приобретателя в конкретно определени срокове. Общата противопоставимост обаче не е достатъчна да гарантира интереса на наемателя. Ако конкретната не е уредена, то договорът съществува за приобретателя, но няма пречка да изключи на вещноправно основание въздействието на наемателя върху вещта. При наличието на разпоредбата на чл.
237, приобретателят няма такава възможност.
Въпросът за правните последици от конкретната противопоставимост на договора за наем е разрешен еднозначно в правната теория и съдебната практика. Както посочих погоре, приема се, че приобретателят встъпва в наемното правоотношение, като замества купувача. Наемателят бива уведомяван за прехвърлителната сделка, с което настъпва ефектът на заместване в отношението.
Срещу това разрешение могат да бъдат приведени различни аргументи:
1. произтичащи от езиковото тълкуване на разпоредбата. Формулировката на закона не предполага конституирането на приобретателя като страна. За него е задължителен договорът, а няма задълженията и правата на страна по договора. Ако законодателят би имал противната цел то би използвал израз, който ясно да означава встъпването в правата на някоя от страните (вж. чл. 99, ал. 2, чл. 101, чл.102 ЗЗД, чл. 17, ал. 2 ЗАЗ). Нещо повече, след като договорът е задължителен, то той е задължителен и във връзка с това, че приобретателят трябва да се съобрази с правата на наемодателя и поточно получаването на наемната цена.
2. произтичащи от систематичното тълкуване на разпоредбата във връзка с чл. 17, ал. 2 ЗАЗ. Преди всичко договорът за аренда е специална хипотеза. Като такава тя има специална уредба, към която общата се прилага субсидиарно. Но уредбата на специалната хипотеза не може да се приложи спрямо общата. Липсва подобие, което да обоснове прилагането по аналогия. Липсата на израз, който да обоснове заместването по чл. 237 за разлика от 17, ал. 2 насочва към извода за наличието на изключение. Възникването на заместване по ЗАЗ е изключение от положението, че такова в общия случай по 237 ЗЗД не възниква. Поради това и не можем да приложим по аналогия чл. 17, ал. 4 ЗАЗ[12] .
3. произтичащи от някои принципни положения. На първо място, относно въпроса за източниците на облигационни задължения. За приобретателя освен отношението, породено от прехвърлителната сделка се поражда и второ по договора за наем. Не подкрепям виждането, че правна норма може да създаде облигационно отношение, поради което отхвърлям възможността нормата в чл. 237 да създава такова. Неправилно е да се приема, че законът е източник на задължения. В крайна сметка всички задължения произтичат от закона, защото тъкмо той или пообщо казано позитивното право е, което постановява, че от дадени юридически факти трябва да произтекат задължения. Така че законът е общ източник, а не отделна категория. [13][14]Затова можем да кажем, че отношение на основание чл. 237 не може да възникне. Тогава остава да търсим пораждането на отношението от сключената прехвърлителна сделка.
4. подобно твърдение обаче влиза в противоречие с принципа на чл. 21, ал. 1 ЗЗД. Прехвърлителната сделка е resinteraliosacta за наемателя. Тя няма прехвърлителен ефект по отношение на облигационните права. Възникване на цесия по закон е недопустимо, тъй като последната е договор[15]. Нещо повече, наемателят е също кредитор, поради което наемодателят, респ. приобретателят следва да се конституира и като длъжник спрямо наемателя, а настъпването на подобен ефект без неговото съгласие противоречи на чл. 102 ЗЗД. Липсва яснота относно съдбата на възраженията и дадените обезпечения. Те не могат да преминат към друго лице без изрична уредба. Такова е положението и на договора за наем спрямо приобретателя. Другото принципно положение, с което заместването на наемодателят влиза в противоречие е принципът на договорната свобода, заложен в чл. 9. Наемното правоотношение възниква за задоволяване на позитивния интерес на страните, който включва желанието им за целяна от тях промяна. Натрапването на облигационно отношение на лице, което може да не го желае означава вменяването му на цел, която не преследва. Освен това означава незачитане на принципа, че всеки сам определя лицето, с което да сключва сделка, както и съдържанието на последната. Аргументирането на заместването на страната се реализира на положението, че нормата на чл. 237 е в порядъка на изключенията по чл. 21, ал. 1. Поради това договорът поражда действие за трето лице. А действието на договора представлява възникването на права и задължения. Този довод може да бъде отхвърлен с оглед историческото тълкуване на принципа за релативност на облигационните права. В отменения ЗЗД редакцията на разпоредбата е попълна : ”те нито вредят, нито ползуватъ третите лица, освенъвъ определените отъ закона случаи”. Считам, че изключението по чл. 237 позволява да заключим че то е в полза на наемателя и вреди на приобретателя.
Идеята, че това положение е вредоносно не може също да се абсолютизира. В хода на договарянето между приобретателя и наемодателя за прехвърлянето на имота това може да бъде избегнато. Така например лицата могат да уговорят, че поради наличието на наемател в имота продажната цена ще бъде пониска, като намаляването и ще е съобразено с периодичните вземания за наем. Ако пък приобретателят открие след сключването на сделката наличието на наемател ще може да се защити по чл.188 ЗЗД.
Какво обаче е положението, ако придобиването на имота не е на
материалноправно основание, а титулът е постановление за възлагане? Това, което следва да се има предвид, е съотношението между разпоредбите на чл. 175 ЗЗД и чл. 237 ЗЗД. Погасяването на ипотеките и вещните права, учредени след първата ипотека при извършване на публична продан е правна последица, която очевидно не кореспондира с характера на правото на наемателя, което е облигационно. И въпреки това би могъл да се приложи логичния аргумент per argumentum a fortiori – това, което важи за по-малкото, важи и за по-голямото. Щом се погасяват вещните права, логично е да се погасят и облигационните. Така бих могъл да отчета следните правила, к
[1]Aндреев, М. Римско частно право, С. Софи Р, 1993, стр. 365.
[2]Talamanca, M. Istituzioni di dirittoromano, M.
[3]Ако наемодавецътъ продаде наетия имотъ, купувачътъ е длъженъ да съблюдава договора за наемъ, когато този договоръ е сключенъ преди продажбата и е констатиранъсънотариаленъактъ или съдомашенъактъ, който има заверена дата, освенъ ако наемодавецътъ си е запазилъ правото да развали договора въ случай на продажба.
[4]При действието на отменения ЗЗД спор относно възможността за уговаряне на потестативни права няма. Това следва от уредбата на договора за наем. Допусимостта на тази възможност приема и Апостолов, И. Облигационно право. Част първа. Общо учение за облигацията. С. 1990 Издателство на БАН, стр. 290.
[5]Регламентацията на хипотезата, съдържаща се в art. 261, 262 от Швейцарския кодекс на облигациите пък не поставя въпроса за противпоставимостта. При прехвърляне на имота (включително и като следствие от публична продан) наемното правоотношение преминава към приобретателя. Вредите обаче, произтичащи от изваждането на наемателя преди срока, са за наемодателя. В Испания пък въпросът не е предмет на изрична уредба.
[6]Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигацонни отношения. Нова редакция и допълненияПетко Попов. С.: УИ “Св. Климент Охридски” 2002 г., стр. 254. Йосифова, Т. За противопоставимостта на договора и отговорността по чл. 21, ал. 2 ЗЗД. Юридически свят 1/2014,С:
Сиби. Ставру, С. Противопоставимост на договора за аренда. Собственост и право 8/12.
[7]Кожухаров, А. Цит. съч., стр. 253.
[8] А не на факта, че несобственик не може да отдава под наем, както твърди Кожухаров на същото място. След като е възможно да се продаде чужда вещ, на още поголямо основание можем да приемем, че е възможно да се отдаде под наем чужда вещ. 9 Пак там.
[9] Доц. др Т. Йосифова приема, че противопоставимостта на договора представлява задължение на третите лица да зачитат съдържанието на договорната връзка и да не пречат на страните по нея цит. съч. стр. 51 52. По мое мнение тя не представлява задължение, защото едно лице може да не се съобрази с един договор, който въпреки това му е противопоставим по силата на общата противопоставимост. Например, когато прехвърлям вещ, за което съм упълномощен от собственика й, след като той вече я прехвърлил, за което ме е уведомил, този договор, по силата на който той е отчуждил, има значение за мен, но не може да ме задължи да не прехвърля вещта. Отговорността ми е функция от неизпълнението на моето задължение да прехвърля вещта. Задължението ми да не преча на страните пък е функция на общия принцип “не вреди другиму”, чиято конкретизация е отговорността по чл. 21, ал. 2. Това лесно може да се обясни с факта, че може да се “пречи” и на непротивооставим договор. Ако един договор ми е непротивопоставим ще излезе, че нямам задължението да не му преча.
[10] Пак там.
[11] Пак там, стр. 55.
[12] Обратно Ставру, С. Цитсъч.
[13] Вж. Апостолов, И. Цитсъч. стр. 25. Такъв източник не посочва и Калайджиев, А. Облигационно право. Обща част, С.: Сиби 2012, стр., нито Кожухаров, А. Облигацинно право. Общо учение за облигационното отношение. Нова редакция и допълненияПетко Попов С.: УИ “Св. Климент Охридски”
[14] г., стр. 47 49.
[15] Така Калайджиев, А. Цитсъч. стр. 307.
.
Автор: Николай Павлевчев
Договорът за наем е широко разпространена сделка поради типичността на основанието за нейното сключване. Наемателят е мотивиран да осигури ползването на недвижим имот за задоволяване на своя жилищна, търговска или друга цел. Наемодателят цели икономическа изгода чрез предоставяне на вещ, от чието ползване не се нуждае. Интересите на двете страни са по повод вещта.
Особена е хипотезата, при която настъпва промяна в собствеността на имота, принадлежал на наемодателя. Тогава по повод имота интересите на страните се преплитат с интереса на приобретателя. Под съмнение бих могъл да поставя виждането за заместване в облигационното отношение на наемодателя от приобретателя.
1. Исторически преглед и сравнителен анализ
Пълнотата на излаганата аргументация би била нарушена при отсъствието на коментар относно историческите корени на регламентацията на разглежданата хипотеза. Преди всичко римското частно право познавало три вида договори за наем на вещ, на работа и на трудов резултат. Интерес представлява римскоправното разрешение относно съдбата на наемното правоотношение при прехвърляне на вещта. Спрямо купувача на имота договорът за наем е непротивопоставим. Той можел да иска от наемателя да напусне наетия имот. В действие е бил принципът emptiotollitlocatum.[1] Облигационното отношение се запазвало и имало действие само между първоначалните страни. Поради това наемателят можел да търси обезщетение от лицето, с което е сключило договора за наем.[2]
Имайки предвид факта, че наемателят предполагаемо е икономически най слабата страна сред трите лица, позитивноправната уредба еволюционно установява обратния принцип еmptionontollitlocatum. В ЗЗД (отм.) този принцип е установен в разпоредбата на чл. 363[3]. Когато договорът не отговаря на предвидените в хипотезата на нормата предпоставки, той е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок. След изтичането на тези срокове купувачът може да извади наемателя с предизвестие (чл. 364). Допустимо е уговарянето на право в полза на бъдещия приобретател да извади наемателя, като в този случай последният няма иск нито срещу наемодателя, нито срещу приобретателя. В останалите случаи претенциите на наемателя могат да се предявят срещу наемодателя.
При това състояние на отменената уредба би могъл да се направи извода, че облигационното отношение също се запазва между първоначалните страни. Правото на приобретателя да извади наемателя е потестативно и в първия случай произтича от закона, а във втория е могло да се уговори от първоначалните страни[4]. По съществото си то е представлявало уговорка в полза на трето лице.
Третата стъпка в историческото развитие на уредбата на разглежданата хипотеза е предвиждането на заместване в наемното правоотношение на наемателя от приобретателя. Подобно разрешение е известно в сравнителноправен аспект, а у нас е предвидено в чл. 17, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието.
Уредбата в Италия е найблизка до нашата[5]. Тя се характеризира с две основни опорни точки. На първо място съгласно art. 1602 CCI третото лице приобретател става страна в правоотношението с наемателя, като встъпва в правата и задълженията, произтичащи от договора за наем, в случаите, в които последният може да му се противопостави. Според art. 1601 CCI в случаите на непротивопоставимост, когато наемателят бъде изваден, последният ще търси претърпените вреди от наемодателя отчуждител. Систематичното тълкуване на двете разпоредби насочва към идеята за промяна на страна в облигационното отношение само при наличието на противопоставимост. В тази хипотеза наемателят е защитен и за него договорът остава в сила с промяна в насрещната страна. В случаите, в които той не може да се ползва от тази защита, той може да бъде изваден от имота. Интересът му в този случай е гарантиран чрез отговорността на неговия наемодател.
II. Позицията на правната доктрина и съдебната практика.
При действието на чл. 237 от Закона за задълженията и договорите тезата, която изгражда правната доктрина се съсредоточава около виждането, че приобретателят на имота става страна в наемното правоотношение[6]. Подобно гледище застъпва и съдебната практика.
III. Анализ на разпоредбата
В съгласие с принципа, че договорът за наем не се прекратява при продажба на вещта, разпоредбата на чл. 237 урежда противопоставимост на договора спрямо приобретателя. Противопоставимостта е свързана с неговото задължение да се съобрази с този договор в рамките на различни срокове в зависимост от различни предпоставки:
1. Вписване. В този случай срочният договор за наем не може да се прекрати преди уговорения в него срок
2. Достоверна дата преди сключването на прехвърлителната сделка. Договорът за наем е в действие в рамките на предвидения в него срок, но ако той надхвърля една година, може да бъде прекратен с изтичането й.
3. Държане на имота и договор без определен срок. В този случай съобразяването на приобретателя е в рамките на сроковете на предизвестието по чл. 238 ЗЗД.
Предвиждането на нормата е с оглед преодоляването на неустановеността в положението на наемателите, особено на тези с жилищна нужда[7]. Неустановеността се дължи на неяснотата относно намерението на новия собственик за съдбата на наемното правоотношение, доколкото на вещноправно основание той би могъл да изключи въздействието на всяко трето лице (било то наемател) върху неговата вещ.[8] Разликата в дължината на сроковете е оправдана. В първия случай вписването в Имотния регистър предоставя достатъчна степен на информираност на приобретателя и след като обстоятелството е било вписано се счита, че приобретателят е наясно и е съгласен с наемното правоотношение и въпреки него изявява желание за настъпване на транслативния ефект. Във втория случай достоверността на датата свидетелства за това, че договорът е сключен преди прехвърлянето на имота. Поради това никакво съмнение за шикана не може да стои и затова трябва да се съхрани в известна степен интереса на наемателя. От друга страна този договор поради неговото невписване може да не достигне до знанието на приобретателя. Неговият интерес също следва да бъде отчетен, поради което законодателят е избрал компромисен вариант. В третия случай не може да има свидетелство нито за добросъвестността на страните, нито възможност за узнаване за съществуващата договорна връзка. Поради това е налице превес в защитата на интереса на приобретателя.
Изразената теза9, че договорът за наем е задължителен за приобретателя и когато не е вписан и няма достоверна дата, ако приобретателят е знаел за него, не мога да споделя, защото противоречи на принципа за релативност на облигацията, изключение от който може да се предвиди само със закон чл. 21, ал. 1 ЗЗД.
Правната последица от настъпването на предвидените юридически факти е противопоставимост на договора за наем. Противопоставимостта може да се схване като качество[9] на определени юридически факти, наличието на което води до пораждане на правни последици за лице, по отношение на което фактът поначало няма действие. Същността на противпопоставимостта лесно може да се изясни от гледна точка на отрицателния й аспект. Непротивопоставими юридически факти са тези, които макар да са се осъществили нямат значение за съответния субект. Противопоставимостта може да бъде обща и конкретна.[10] Наличието й като качество на договора води до релевантност на последния за третото лице. Това не означава, че третите лица трябва да се подчинят на облигацонните му последици, които са част от неговото вътрешно действие[11].
Противопоставимостта на договора за наем, уредена в чл. 237 е специфична. От една страна тя е обща, доколкото наемът е договор, с който приобретателят като всяко друго трето лице, се съобразява. От друга, е конкретна, защото е уредена по отношение на приобретателя в конкретно определени срокове. Общата противопоставимост обаче не е достатъчна да гарантира интереса на наемателя. Ако конкретната не е уредена, то договорът съществува за приобретателя, но няма пречка да изключи на вещноправно основание въздействието на наемателя върху вещта. При наличието на разпоредбата на чл.
237, приобретателят няма такава възможност.
Въпросът за правните последици от конкретната противопоставимост на договора за наем е разрешен еднозначно в правната теория и съдебната практика. Както посочих погоре, приема се, че приобретателят встъпва в наемното правоотношение, като замества купувача. Наемателят бива уведомяван за прехвърлителната сделка, с което настъпва ефектът на заместване в отношението.
Срещу това разрешение могат да бъдат приведени различни аргументи:
1. произтичащи от езиковото тълкуване на разпоредбата. Формулировката на закона не предполага конституирането на приобретателя като страна. За него е задължителен договорът, а няма задълженията и правата на страна по договора. Ако законодателят би имал противната цел то би използвал израз, който ясно да означава встъпването в правата на някоя от страните (вж. чл. 99, ал. 2, чл. 101, чл.102 ЗЗД, чл. 17, ал. 2 ЗАЗ). Нещо повече, след като договорът е задължителен, то той е задължителен и във връзка с това, че приобретателят трябва да се съобрази с правата на наемодателя и поточно получаването на наемната цена.
2. произтичащи от систематичното тълкуване на разпоредбата във връзка с чл. 17, ал. 2 ЗАЗ. Преди всичко договорът за аренда е специална хипотеза. Като такава тя има специална уредба, към която общата се прилага субсидиарно. Но уредбата на специалната хипотеза не може да се приложи спрямо общата. Липсва подобие, което да обоснове прилагането по аналогия. Липсата на израз, който да обоснове заместването по чл. 237 за разлика от 17, ал. 2 насочва към извода за наличието на изключение. Възникването на заместване по ЗАЗ е изключение от положението, че такова в общия случай по 237 ЗЗД не възниква. Поради това и не можем да приложим по аналогия чл. 17, ал. 4 ЗАЗ[12] .
3. произтичащи от някои принципни положения. На първо място, относно въпроса за източниците на облигационни задължения. За приобретателя освен отношението, породено от прехвърлителната сделка се поражда и второ по договора за наем. Не подкрепям виждането, че правна норма може да създаде облигационно отношение, поради което отхвърлям възможността нормата в чл. 237 да създава такова. Неправилно е да се приема, че законът е източник на задължения. В крайна сметка всички задължения произтичат от закона, защото тъкмо той или пообщо казано позитивното право е, което постановява, че от дадени юридически факти трябва да произтекат задължения. Така че законът е общ източник, а не отделна категория. [13][14]Затова можем да кажем, че отношение на основание чл. 237 не може да възникне. Тогава остава да търсим пораждането на отношението от сключената прехвърлителна сделка.
4. подобно твърдение обаче влиза в противоречие с принципа на чл. 21, ал. 1 ЗЗД. Прехвърлителната сделка е resinteraliosacta за наемателя. Тя няма прехвърлителен ефект по отношение на облигационните права. Възникване на цесия по закон е недопустимо, тъй като последната е договор[15]. Нещо повече, наемателят е също кредитор, поради което наемодателят, респ. приобретателят следва да се конституира и като длъжник спрямо наемателя, а настъпването на подобен ефект без неговото съгласие противоречи на чл. 102 ЗЗД. Липсва яснота относно съдбата на възраженията и дадените обезпечения. Те не могат да преминат към друго лице без изрична уредба. Такова е положението и на договора за наем спрямо приобретателя. Другото принципно положение, с което заместването на наемодателят влиза в противоречие е принципът на договорната свобода, заложен в чл. 9. Наемното правоотношение възниква за задоволяване на позитивния интерес на страните, който включва желанието им за целяна от тях промяна. Натрапването на облигационно отношение на лице, което може да не го желае означава вменяването му на цел, която не преследва. Освен това означава незачитане на принципа, че всеки сам определя лицето, с което да сключва сделка, както и съдържанието на последната. Аргументирането на заместването на страната се реализира на положението, че нормата на чл. 237 е в порядъка на изключенията по чл. 21, ал. 1. Поради това договорът поражда действие за трето лице. А действието на договора представлява възникването на права и задължения. Този довод може да бъде отхвърлен с оглед историческото тълкуване на принципа за релативност на облигационните права. В отменения ЗЗД редакцията на разпоредбата е попълна : ”те нито вредят, нито ползуватъ третите лица, освенъвъ определените отъ закона случаи”. Считам, че изключението по чл. 237 позволява да заключим че то е в полза на наемателя и вреди на приобретателя.
Идеята, че това положение е вредоносно не може също да се абсолютизира. В хода на договарянето между приобретателя и наемодателя за прехвърлянето на имота това може да бъде избегнато. Така например лицата могат да уговорят, че поради наличието на наемател в имота продажната цена ще бъде пониска, като намаляването и ще е съобразено с периодичните вземания за наем. Ако пък приобретателят открие след сключването на сделката наличието на наемател ще може да се защити по чл.188 ЗЗД.
Какво обаче е положението, ако придобиването на имота не е на
материалноправно основание, а титулът е постановление за възлагане? Това, което следва да се има предвид, е съотношението между разпоредбите на чл. 175 ЗЗД и чл. 237 ЗЗД. Погасяването на ипотеките и вещните права, учредени след първата ипотека при извършване на публична продан е правна последица, която очевидно не кореспондира с характера на правото на наемателя, което е облигационно. И въпреки това би могъл да се приложи логичния аргумент per argumentum a fortiori – това, което важи за по-малкото, важи и за по-голямото. Щом се погасяват вещните права, логично е да се погасят и облигационните. Така бих могъл да отчета следните правила, к
[1]Aндреев, М. Римско частно право, С. Софи Р, 1993, стр. 365.
[2]Talamanca, M. Istituzioni di dirittoromano, M.
[3]Ако наемодавецътъ продаде наетия имотъ, купувачътъ е длъженъ да съблюдава договора за наемъ, когато този договоръ е сключенъ преди продажбата и е констатиранъсънотариаленъактъ или съдомашенъактъ, който има заверена дата, освенъ ако наемодавецътъ си е запазилъ правото да развали договора въ случай на продажба.
[4]При действието на отменения ЗЗД спор относно възможността за уговаряне на потестативни права няма. Това следва от уредбата на договора за наем. Допусимостта на тази възможност приема и Апостолов, И. Облигационно право. Част първа. Общо учение за облигацията. С. 1990 Издателство на БАН, стр. 290.
[5]Регламентацията на хипотезата, съдържаща се в art. 261, 262 от Швейцарския кодекс на облигациите пък не поставя въпроса за противпоставимостта. При прехвърляне на имота (включително и като следствие от публична продан) наемното правоотношение преминава към приобретателя. Вредите обаче, произтичащи от изваждането на наемателя преди срока, са за наемодателя. В Испания пък въпросът не е предмет на изрична уредба.
[6]Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигацонни отношения. Нова редакция и допълненияПетко Попов. С.: УИ “Св. Климент Охридски” 2002 г., стр. 254. Йосифова, Т. За противопоставимостта на договора и отговорността по чл. 21, ал. 2 ЗЗД. Юридически свят 1/2014,С:
Сиби. Ставру, С. Противопоставимост на договора за аренда. Собственост и право 8/12.
[7]Кожухаров, А. Цит. съч., стр. 253.
[8] А не на факта, че несобственик не може да отдава под наем, както твърди Кожухаров на същото място. След като е възможно да се продаде чужда вещ, на още поголямо основание можем да приемем, че е възможно да се отдаде под наем чужда вещ. 9 Пак там.
[9] Доц. др Т. Йосифова приема, че противопоставимостта на договора представлява задължение на третите лица да зачитат съдържанието на договорната връзка и да не пречат на страните по нея цит. съч. стр. 51 52. По мое мнение тя не представлява задължение, защото едно лице може да не се съобрази с един договор, който въпреки това му е противопоставим по силата на общата противопоставимост. Например, когато прехвърлям вещ, за което съм упълномощен от собственика й, след като той вече я прехвърлил, за което ме е уведомил, този договор, по силата на който той е отчуждил, има значение за мен, но не може да ме задължи да не прехвърля вещта. Отговорността ми е функция от неизпълнението на моето задължение да прехвърля вещта. Задължението ми да не преча на страните пък е функция на общия принцип “не вреди другиму”, чиято конкретизация е отговорността по чл. 21, ал. 2. Това лесно може да се обясни с факта, че може да се “пречи” и на непротивооставим договор. Ако един договор ми е непротивопоставим ще излезе, че нямам задължението да не му преча.
[10] Пак там.
[11] Пак там, стр. 55.
[12] Обратно Ставру, С. Цитсъч.
[13] Вж. Апостолов, И. Цитсъч. стр. 25. Такъв източник не посочва и Калайджиев, А. Облигационно право. Обща част, С.: Сиби 2012, стр., нито Кожухаров, А. Облигацинно право. Общо учение за облигационното отношение. Нова редакция и допълненияПетко Попов С.: УИ “Св. Климент Охридски”
[14] г., стр. 47 49.
[15] Така Калайджиев, А. Цитсъч. стр. 307.
