Договор за строителство на имот, сключен при неучредено право на строеж
Автор Николай Павлевчев
СУ„Св.Климент Охридски“
1. Уводни думи
Договорът за строителство на имот по същество представлява договор за изработка, чиято правна уредба се съдържа в чл. 258 и следващите от Закона за задълженията и договорите. Договорът за изработка представлява двустранен, възмезден, комутативен, неформален, консенсуален договор. Характерно за този договор е, че изпълнителят дължи определен резултат-фактическа промяна в действителността съгласно легитимния интерес на кредитора. По това този договор се различава от трудовия договор, при който задължението на работника или служителя по трудовото правоотношение е престирането на работна сила, без последната да е непременно обвързана от конкретен резултат[1]. По-нататък е необходимо да се отбележи, че изпълнителят по договора за изработка действа на свой риск и по правило със свои средства, съгласно систематичното тълкуване на разпоредбите на чл. 258, 259, 263 ЗЗД. От цялостната уредба на договора за изработка се стига до извод, че изпълнителят е страната, която създава и използва условията за изпълнението на поръчката на другата страна.
В тази връзка, когато се извършва строителство върху недвижим имот, изпълнителят следва да осигури условията за неговото осъществявяане, които са свързани с осигуряване на сключването на договор за суперфиция, както и необходимите по Закона за устройство на територията официални документи, свързани с построяването на законен строеж. По отношение на това в съдебната практика се поставя въпроса за действителността на договор за строителство на индивидуално определен имот, при който изпълнителят не е суперфицияр на базата на предварително сключен договор за учредяване на право на строеж, в случаите, в които не строи на собствена земя.
2. Теории
На поставения въпрос могат да се дадат два отговора.
Според едното виждане договорът за строителство на определени индивидуални обекти и на части от общите части на сградата има предмет дори ако възложителят не е имал учредено право на строеж върху възложените обекти.[2]
Според другото виждане такъв договор следва да се обяви за нищожен поради липса на предмет на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД.
3. Аргументация
За изясняване на поставения въпрос е необходимо на първо място правно-техническо тълкуване на разпоредбата, установявяаша нищожност на договора.
Разпоредбата на чл. 26 от ЗЗД установява основанията за нищожност на договора. Тя съдържа в себе си правни норми, определящи деветте основания за търсенето на нищожност на договора. Тези правни норми са от императивен характер. По аргумент от противното, основанията за нищожност кореспондират на определени изисквания към конкретната гражданскоправна сделка – например основанието “липса на форма” за прогласяване нищожността на договора е функция на правната норма, изискваща отделните норми да се сключват в предвидената от закона или волята на страните форма. От своя страна тези изисквания са предвидени с оглед защита на гражданския оборот. Именно затова законодателят е счел за необходимо да запрети възможността за отклоняване от тях. В този смисъл нормите, които могат да бъдат изведени от разпоредбата на чл. 26, ал. 1 и 2 ЗЗД са императивни, задължаващи, общи ( като приложими към род, а не към конкретен вид обществени отношения; като приложими спрямо всички, а не спрямо отделна категория субекти; като приложими на територията на цялата страна, а не на отделна нейна част), материалноправни, самостоятелни, абсолютно определени.
Предмет на оспорване правотата на горното твърдение би била тезата, че нормите не са зaдължаващи, а забраняващи. Смятам, че трябва да се приеме, че тези норми са задължаващи, защото както уточних, те представляват функция на определени в закона изисквания към сделката. Изискванията от своя страна мотивират гражданскоправния субект да ги спазва под страх от недействителност, тоест задължават го да ги спази, ако желае сделката да породи правно действие. Наистина недействителността може да се смята и за санкционна последица, следствие от забрана за неспазване на определени изисквания. По същество обаче забраната за неспазване на изискване е задължение за спазване на изискване.
В разпоредбата на чл. 26 е налице и една презумпция – основанието се предполага до доказване на противното. Нейното значение се проявява в разместването на onus probandi. С други думи тази норма е единствената процесуалноправна норма в разпоредбата.
Правната норма, която е относима към поставения въпрос и може да бъде извлечена е следната:
1) Не пораждат изначално правни последици сделките, които имат невъзможен предмет
Поради това е необходимо да се изясни понятието предмет и да се определи предмета на договора за изработка. А също така е необходимо и изясняването на понятието невъзможност на предмета.
Понятието предмет на сделката е легално. То се съдържа именно в разпоредбата на чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Поначало сделката е юридически факт от категорията на правомерните юридически действия, който има правопораждащ ефект. Правната последица е възникване на гражданско правоотношение, което има няколко елемнта-страни, обект и съдържание. Съдържанието на гражданското правоотношение включва съвкупността от права и задължения на страните. Така съдържанието на продажбеното отношение включва освен всичко друго правото на получаване на собствеността и на самата вещ и задължението за заплащане на цената и вдигане на вещта. Тъй като продажбата е синалагматичен договор правата на едната страна са задължения на другата и обратно. Но продажбата се определя като сделка с предмет извършване на горепосочените действия. В тази връзка понятието предмет на сделката и съдържание на правоотношението съвпадат. Предметът на сделката не бива да се бърка с обекта, тъй като последният представлява благото, по повод което възниква правоотношението. А предметът включва правомерните правни действия, които следва да се извършат с него-да се предаде например.
Предмет на изработката в зависимост от конкретния случай е създаването на нова вещ или преработването на съществуваща. Конкретно при договора за строителство предметът на сделката е създаването на постройка, като задължението на поръчващия е да заплати възнаграждение за този резултат.[3]
Невъзможността на предмета от своя страна може да бъде няколко вида-начална и последваща, субективна и обективна, пълна и частична. От значение за случая е дефинирането на понятието начална невъзможност и разграничението й от последващата невъзможност, която заедно с обективната и субективната, пълната и частичната невъзможност се разглежда от облигационноправната теория.
Невъзможност на предмета по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД ще е налице само ако при сключването й предметът е неосъществим по субективни или обективни причини. Невъзможността може да е фактическа или правна и следва да е пълна, за да има нищожност на сделката. При частична начална невъзможност на предмета сделката е действителна, като заинтересуваната страна може да предприеме развалянето й по съдебен ред или да иска намаляване на своето задължение /чл. 89 ЗЗД/. Аналогична е уредбата и при начална частична невъзможност при договорите за продажба, съдържаща се в нормата на чл. 184, ал. 2 ЗЗД.
Накратко, за да е нищожна сделката е необходимо да има непреодолима пречка за изпълнението, която да го прави невъзможно изцяло към момента на сключване от сделката. Поемането на такова задължение не би могло да се осъществи, поради което правото елиминира правните последици, възникващи от сключването.[4]
Напротив, последващата невъзможност се характеризира със същите есенциални характеристики, но се различава темпорално от началната невъзможност по момента на проявление на препятстващия факт.
За да се отговори на поставения въпрос е необходимо да се определи представлява ли непреодолима пречка неучреденото към момента на сключване на сделката право на строеж.[5]
Всъщност правната теория и съдебната практика приемат, че невъзможен предмет ще е налице, когато поради субективни или обективни, фактически или правни причини не съществува възможност за реализиране на престацията. В конкретния казус невъзможен би бил предметът, ако длъжникът се е задължил да строи върху обект, който фактически е негоден за застрояване – напр. връх на планина. Или правно е негоден – плажната ивица, националните паркове и т.н. В конкретния случай лицето би отговаряло само за неизпълнение, тъй като то би трябвало да предвиди необходимостта от разширяване на правото на строеж. Тъй като не съществуват правни и фактически пречки, съответно лицето може да разшири правото си на строеж и да изпълни точно задължението си. Затова невъзможност няма.
4. Частично право на строеж
Може да се постави и въпросът какво е положението при наличието на учредено право на строеж, което обаче не съответства по обем на поетото задължение за изграждане на индувидуален обект или обекти. По този въпрос съдебната практика се произнася еднозначно в смисъл, че следва да се възприеме становището, което се подкрепя и по горепоставения по-общ въпрос. Това е оправдано логически доколкото поставеният въпрос пряко зависи от отговора на предходния. Допълнителен аргумент е и логическото правило, че това, което важи за цялото важи и за неговите части. Поради това такъв договор не следва да се обявява за частично недействителен на основание чл. 26, ал. 4 от Закона за задълженията и договорите.
5. Имуществени последици
В резултат на горните разсъждения може да се направи следният практически извод относно правните последици. Правилното отговаряне на поставения проблем е свързано с имуществените последици. Ако приемем, че договорът е нищожен изцяло , то имуществените отношения ще трябва да се уредят съгласно правилата на чл. 34 във вр. с чл. 55 ЗЗД- restitutio in integrum.
Ако приемем, че договорът е частично недействителен, то тогава действителна, като заинтересуваната страна може да предприеме развалянето й по съдебен ред или да иска намаляване на своето задължение /чл. 89 ЗЗД/. Аналогична е уредбата и при начална частична невъзможност при договорите за продажба, съдържаща се в нормата на чл. 184, ал. 2 ЗЗД.
Напротив, ако приемем подкрепеното в тази статия виждане, имуществените отношения следва да се определят по правилата на неизпълнението на облигационни задължения. В случая ще следва да се приложи чл. 79 и сл. от ЗЗД, а при частична невъзможност отношенията могат да се уредят съобразно предходния абзац.
6. Литература
1) Павлова, М. – Гражданско право – обща част-Софи Р, 2002г., С.
2) Александрова, В. - Основания за нищожност по чл. 26, ал. 2 ЗЗД –ПИС АПИС
3) Таджер, В. – Гражданско право – обща част-Софи Р., 2001г., С.
4) Кожухаров, Ал.- Отделни видове облигационни отношения-Университетско издателство, 1996г., С.
5) Розанис, С. – Недействителност на сделките – Фенея, 2009г, С.
6) Розанис, С. – Вещното право на строеж – фенея, 2010г., С.
7) Торманов, З. – Недействителност на договора-СИБИ, 2010г., С.
8) Венедиков, П.- Ново вещно право-ИК „ П. Венедиков”, 2002г., С.
[1] За разликата вж. повече при Средкова, Кр. Трудово право. Обща част. УИ „Св. Климент Охридски”; Мръчков, В. Трудово право, С. Сиби, 2012
[2] Решение № 1 от 26.01.2011 г. по гр. д. № 287/2010 г. на Бургаския апелативен съд
[3] Това е сърцевината, esentialia negotii на сделката.
[4] Така и р. № 725/4. 11. 2008 г. по т. д. № 163/08 г. на ВКС, II т. о.
[5] Решение № 64 от 8.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 820/2011 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Ваня Атанасова
Автор Николай Павлевчев
СУ„Св.Климент Охридски“
1. Уводни думи
Договорът за строителство на имот по същество представлява договор за изработка, чиято правна уредба се съдържа в чл. 258 и следващите от Закона за задълженията и договорите. Договорът за изработка представлява двустранен, възмезден, комутативен, неформален, консенсуален договор. Характерно за този договор е, че изпълнителят дължи определен резултат-фактическа промяна в действителността съгласно легитимния интерес на кредитора. По това този договор се различава от трудовия договор, при който задължението на работника или служителя по трудовото правоотношение е престирането на работна сила, без последната да е непременно обвързана от конкретен резултат[1]. По-нататък е необходимо да се отбележи, че изпълнителят по договора за изработка действа на свой риск и по правило със свои средства, съгласно систематичното тълкуване на разпоредбите на чл. 258, 259, 263 ЗЗД. От цялостната уредба на договора за изработка се стига до извод, че изпълнителят е страната, която създава и използва условията за изпълнението на поръчката на другата страна.
В тази връзка, когато се извършва строителство върху недвижим имот, изпълнителят следва да осигури условията за неговото осъществявяане, които са свързани с осигуряване на сключването на договор за суперфиция, както и необходимите по Закона за устройство на територията официални документи, свързани с построяването на законен строеж. По отношение на това в съдебната практика се поставя въпроса за действителността на договор за строителство на индивидуално определен имот, при който изпълнителят не е суперфицияр на базата на предварително сключен договор за учредяване на право на строеж, в случаите, в които не строи на собствена земя.
2. Теории
На поставения въпрос могат да се дадат два отговора.
Според едното виждане договорът за строителство на определени индивидуални обекти и на части от общите части на сградата има предмет дори ако възложителят не е имал учредено право на строеж върху възложените обекти.[2]
Според другото виждане такъв договор следва да се обяви за нищожен поради липса на предмет на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД.
3. Аргументация
За изясняване на поставения въпрос е необходимо на първо място правно-техническо тълкуване на разпоредбата, установявяаша нищожност на договора.
Разпоредбата на чл. 26 от ЗЗД установява основанията за нищожност на договора. Тя съдържа в себе си правни норми, определящи деветте основания за търсенето на нищожност на договора. Тези правни норми са от императивен характер. По аргумент от противното, основанията за нищожност кореспондират на определени изисквания към конкретната гражданскоправна сделка – например основанието “липса на форма” за прогласяване нищожността на договора е функция на правната норма, изискваща отделните норми да се сключват в предвидената от закона или волята на страните форма. От своя страна тези изисквания са предвидени с оглед защита на гражданския оборот. Именно затова законодателят е счел за необходимо да запрети възможността за отклоняване от тях. В този смисъл нормите, които могат да бъдат изведени от разпоредбата на чл. 26, ал. 1 и 2 ЗЗД са императивни, задължаващи, общи ( като приложими към род, а не към конкретен вид обществени отношения; като приложими спрямо всички, а не спрямо отделна категория субекти; като приложими на територията на цялата страна, а не на отделна нейна част), материалноправни, самостоятелни, абсолютно определени.
Предмет на оспорване правотата на горното твърдение би била тезата, че нормите не са зaдължаващи, а забраняващи. Смятам, че трябва да се приеме, че тези норми са задължаващи, защото както уточних, те представляват функция на определени в закона изисквания към сделката. Изискванията от своя страна мотивират гражданскоправния субект да ги спазва под страх от недействителност, тоест задължават го да ги спази, ако желае сделката да породи правно действие. Наистина недействителността може да се смята и за санкционна последица, следствие от забрана за неспазване на определени изисквания. По същество обаче забраната за неспазване на изискване е задължение за спазване на изискване.
В разпоредбата на чл. 26 е налице и една презумпция – основанието се предполага до доказване на противното. Нейното значение се проявява в разместването на onus probandi. С други думи тази норма е единствената процесуалноправна норма в разпоредбата.
Правната норма, която е относима към поставения въпрос и може да бъде извлечена е следната:
1) Не пораждат изначално правни последици сделките, които имат невъзможен предмет
Поради това е необходимо да се изясни понятието предмет и да се определи предмета на договора за изработка. А също така е необходимо и изясняването на понятието невъзможност на предмета.
Понятието предмет на сделката е легално. То се съдържа именно в разпоредбата на чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Поначало сделката е юридически факт от категорията на правомерните юридически действия, който има правопораждащ ефект. Правната последица е възникване на гражданско правоотношение, което има няколко елемнта-страни, обект и съдържание. Съдържанието на гражданското правоотношение включва съвкупността от права и задължения на страните. Така съдържанието на продажбеното отношение включва освен всичко друго правото на получаване на собствеността и на самата вещ и задължението за заплащане на цената и вдигане на вещта. Тъй като продажбата е синалагматичен договор правата на едната страна са задължения на другата и обратно. Но продажбата се определя като сделка с предмет извършване на горепосочените действия. В тази връзка понятието предмет на сделката и съдържание на правоотношението съвпадат. Предметът на сделката не бива да се бърка с обекта, тъй като последният представлява благото, по повод което възниква правоотношението. А предметът включва правомерните правни действия, които следва да се извършат с него-да се предаде например.
Предмет на изработката в зависимост от конкретния случай е създаването на нова вещ или преработването на съществуваща. Конкретно при договора за строителство предметът на сделката е създаването на постройка, като задължението на поръчващия е да заплати възнаграждение за този резултат.[3]
Невъзможността на предмета от своя страна може да бъде няколко вида-начална и последваща, субективна и обективна, пълна и частична. От значение за случая е дефинирането на понятието начална невъзможност и разграничението й от последващата невъзможност, която заедно с обективната и субективната, пълната и частичната невъзможност се разглежда от облигационноправната теория.
Невъзможност на предмета по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД ще е налице само ако при сключването й предметът е неосъществим по субективни или обективни причини. Невъзможността може да е фактическа или правна и следва да е пълна, за да има нищожност на сделката. При частична начална невъзможност на предмета сделката е действителна, като заинтересуваната страна може да предприеме развалянето й по съдебен ред или да иска намаляване на своето задължение /чл. 89 ЗЗД/. Аналогична е уредбата и при начална частична невъзможност при договорите за продажба, съдържаща се в нормата на чл. 184, ал. 2 ЗЗД.
Накратко, за да е нищожна сделката е необходимо да има непреодолима пречка за изпълнението, която да го прави невъзможно изцяло към момента на сключване от сделката. Поемането на такова задължение не би могло да се осъществи, поради което правото елиминира правните последици, възникващи от сключването.[4]
Напротив, последващата невъзможност се характеризира със същите есенциални характеристики, но се различава темпорално от началната невъзможност по момента на проявление на препятстващия факт.
За да се отговори на поставения въпрос е необходимо да се определи представлява ли непреодолима пречка неучреденото към момента на сключване на сделката право на строеж.[5]
Всъщност правната теория и съдебната практика приемат, че невъзможен предмет ще е налице, когато поради субективни или обективни, фактически или правни причини не съществува възможност за реализиране на престацията. В конкретния казус невъзможен би бил предметът, ако длъжникът се е задължил да строи върху обект, който фактически е негоден за застрояване – напр. връх на планина. Или правно е негоден – плажната ивица, националните паркове и т.н. В конкретния случай лицето би отговаряло само за неизпълнение, тъй като то би трябвало да предвиди необходимостта от разширяване на правото на строеж. Тъй като не съществуват правни и фактически пречки, съответно лицето може да разшири правото си на строеж и да изпълни точно задължението си. Затова невъзможност няма.
4. Частично право на строеж
Може да се постави и въпросът какво е положението при наличието на учредено право на строеж, което обаче не съответства по обем на поетото задължение за изграждане на индувидуален обект или обекти. По този въпрос съдебната практика се произнася еднозначно в смисъл, че следва да се възприеме становището, което се подкрепя и по горепоставения по-общ въпрос. Това е оправдано логически доколкото поставеният въпрос пряко зависи от отговора на предходния. Допълнителен аргумент е и логическото правило, че това, което важи за цялото важи и за неговите части. Поради това такъв договор не следва да се обявява за частично недействителен на основание чл. 26, ал. 4 от Закона за задълженията и договорите.
5. Имуществени последици
В резултат на горните разсъждения може да се направи следният практически извод относно правните последици. Правилното отговаряне на поставения проблем е свързано с имуществените последици. Ако приемем, че договорът е нищожен изцяло , то имуществените отношения ще трябва да се уредят съгласно правилата на чл. 34 във вр. с чл. 55 ЗЗД- restitutio in integrum.
Ако приемем, че договорът е частично недействителен, то тогава действителна, като заинтересуваната страна може да предприеме развалянето й по съдебен ред или да иска намаляване на своето задължение /чл. 89 ЗЗД/. Аналогична е уредбата и при начална частична невъзможност при договорите за продажба, съдържаща се в нормата на чл. 184, ал. 2 ЗЗД.
Напротив, ако приемем подкрепеното в тази статия виждане, имуществените отношения следва да се определят по правилата на неизпълнението на облигационни задължения. В случая ще следва да се приложи чл. 79 и сл. от ЗЗД, а при частична невъзможност отношенията могат да се уредят съобразно предходния абзац.
6. Литература
1) Павлова, М. – Гражданско право – обща част-Софи Р, 2002г., С.
2) Александрова, В. - Основания за нищожност по чл. 26, ал. 2 ЗЗД –ПИС АПИС
3) Таджер, В. – Гражданско право – обща част-Софи Р., 2001г., С.
4) Кожухаров, Ал.- Отделни видове облигационни отношения-Университетско издателство, 1996г., С.
5) Розанис, С. – Недействителност на сделките – Фенея, 2009г, С.
6) Розанис, С. – Вещното право на строеж – фенея, 2010г., С.
7) Торманов, З. – Недействителност на договора-СИБИ, 2010г., С.
8) Венедиков, П.- Ново вещно право-ИК „ П. Венедиков”, 2002г., С.
[1] За разликата вж. повече при Средкова, Кр. Трудово право. Обща част. УИ „Св. Климент Охридски”; Мръчков, В. Трудово право, С. Сиби, 2012
[2] Решение № 1 от 26.01.2011 г. по гр. д. № 287/2010 г. на Бургаския апелативен съд
[3] Това е сърцевината, esentialia negotii на сделката.
[4] Така и р. № 725/4. 11. 2008 г. по т. д. № 163/08 г. на ВКС, II т. о.
[5] Решение № 64 от 8.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 820/2011 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Ваня Атанасова
